Son 10 senede oldukça hızlanan dijital dönüşümün sonucu olarak gayrimenkulde kökten değişiklikler oluyor. (Burada gayrimenkulü inşaat, yapı malzemeleri, mobilite, otoparklar vb.gibi diğer ilintili dikeyler ile beraber geniş anlamda kullanıyorum). Müşteri beklentilerinin yeniden -hatta bazı dikeylerde ilk defa- keşfedildiği, veri ve analitiğin lokasyon kadar -hatta çoğu dikeyde daha fazla- önemli hale geldiği, proje bazlı üretimden standartlaşmaya, üründen hizmet odaklı bir sektöre geçişin olduğunu görüyoruz. Teknoloji ve değişen müşteri alışkanlıkları yeni gayrimenkul varlık sınıfları yarattığı gibi gayrimenkul varlık sınıflarının projelerde ağırlığı ve formunun da hızla değişmesine yol açıyor.
Perakende ve ofiste uzun süre önce başlayan ve COVID-19 salgını ile beraber artık herkesin farkına vardığı kırılma -lojistik gibi olumlu yönde etkilenenler dahil olmak üzere- her gayrimenkul sınıfında yaşanıyor. Bu yazının konusu olan benzin istasyonları da değişime uğrayan varlıklardan bir tanesi. Dünyanın farklı bölgelerinde talep üzerine benzin hizmeti veren şirketlerin çıkması bu hizmeti verirken gayrimenkulün (benzin istasyonunun) varlığını tehdit ediyor hatta ortadan kaldırıyor. Gayrimenkul sektörü için bir kötü haber daha. Bu konu teknoloji dünyasından gelenler için yeni bir konu değil zira 2017-18 yıllarında popüler girişim konularından bir tanesiydi.
Sistem nasıl çalışıyor?
Kısa yoldan “Benzin’in Uber’i olarak anlatılan bu hizmet mobil uygulama üzerinde çalışmakta. Talep üzerine çalışan herhangi bir market ya da taksi uygulamalarına benzer şekilde müşteri üç adımda taşıtının deposunu doldurabilir.
- Kayıt: Müşteriler uygulamayı telefonlarına indirir ve kaydolur.
- Benzin Siparişi: Müşteriler benzin tipi ve miktarını seçer.
- Benzin Teslimatı: Sipariş edilen benzin küçük tanker ile taşıtınızın bulunduğu yere gelir ve depo doldurulur.
Her birinin farklı iş modeli bulunan girişimler ağırlıklı olarak ABD’de bulunuyor. Dubai’de de aynı işi yapan büyüyen bir şirket bulunuyor. Her bir girişimin önündeki en büyük engel tüketici alışkanlıkları. 80 seneden beri benzin almak için istasyona giden tüketicilerin bundan bir anda vazgeçmesini beklemek yanıltıcı olur. Ancak rahatlığı ve zaman yönetimini tercih eden, talep üzerine siparişi norm kabul eden yeni nesil tüketiciler bu dönüşümü hızlandıracaktır.
Benzin doldurma hizmetini dijitalleştiren bu proptech şirketleri sadece gayrimenkulü denklemden çıkarmakla kalmıyor aynı zamanda yeni iş modelleri de sunuyor. WeFuel aylık belli bir fiyata sınırsız benzin teslimatı paketi sunarken aynı zamanda abonelerinin benzin miktarlarını uzaktan takip eden bir donanım da geliştirdi. (WeFuel faaliyetlerini kapatan girişimlerden. Buraya geniş bir perspektif vermesi için yine de koydum) Filld teslim edeceği benzinin fiyatlarını taşıtın bulunduğu bölgedeki sabit istasyonların fiyatlarının ortalamasını alarak belirliyor. Cafu benzin hizmetinin dışında araba yıkama, yağ değiştirme gibi ek hizmetler de menüsüne ekledi.
Tabii bu değişim olurken bir yandan da kısa ve uzun vadede yine köklü değişiklikler getirecek iki büyük trendi de unutmamak lazım. Bir tanesi fosil yakıtlar ile çalışan taşıtların en geç 20–30 sene içinde yollara çıkmalarının yasaklanacak olması. Elektrikli araçların gelmesi şimdiden alıştığımız “benzin istasyonuna gidelim ve şarj edelim” anlayışından farklı iş modellerinin tasarlanmasını tetiklemiş durumda. Kişiler zamandan kazanmak için yaşadıkları konutlarda, okul, sinema ya da alışveriş merkezlerine gittiklerinde bu ihtiyacı karşılamaktalar. Gridserve UK’nin ilk elektrikli araç şarj otoparkını açtı ki burada kullanılan enerji tamamen yenilenebilir kaynaklardan sağlanıyor. Bunun yanında Restartev gibi talep üzerine pil şarj eden şirketler de çıkmaya başladı. Diğer trend ise otonom araçların yayılması. Bu trend tüm benzin ve şarj istasyonlarının -en azından görünür mekanlarda- bulunmasının gerekliliğini tek başına tamamen ortadan kaldırıyor. ABD, Çin ve Japonya’da otonom araç filolarının sokaklarda çalışmaya başlaması hatta bazılarının taksi ve toplu taşıma hizmeti vermesi bize geçişin hızlanarak devam edeceğini söylüyor. Amazon bugün tanıttığı Zoox otonom araçlarının tek bir şarj ile 16 saat hizmet vereceğini, app ile çağrılacak araçların gündüz ve gece 8’er saatlik dilimlerde hizmet vereceğini açıkladı.
Ülkemizde çoğu konu da olduğu gibi benzin istasyonlarında da kararlar rasyonel şekilde alınmadığı için arz talep dengesi -konutlarda olduğu gibi -tamamen şaşmış, çoğu atıl durumda bir çok benzin istasyonu varken bir yandan yenileri de açılmaya devam etmekte. Oysa yukarıda anlatmaya çalıştığım şekli ile konu sadece arz-talep ile açıklanacak -ve çözülebilecek- bir durumdan daha fazlası ve bize aynı şeyleri yaparak farklı sonuçlar elde etmenin imkansız olduğunu gösteren yeni bir örnek olarak duruyor, -görmek isteyene tabii-.
-Gayrimenkul ve inşaatta- bizi buraya getiren bundan sonra bizi ileriye götürmeyecek.